De la expiración del arrendamiento de cosas.
Art. 1891.- El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada;
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán; y,
4. Por decisión judicial, en los casos que la ley ha previsto.
Art. 1892.- Si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo anticipadamente a la otra parte.La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes. El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período. Lo dispuesto en este artículo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los parágrafos 5o. Y 6o. de este Título.
Art. 1893.- El que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte.
Art. 1894.- Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado; y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará, sin embargo, sujeta a dar la noticia anticipada.
Art. 1895.- Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio.
Art. 1896.- Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario estará obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día.
Art. 1897.- Terminado el arrendamiento por desahucio o de cualquier otro modo, no se entenderá, en caso alguno, que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuere raíz y el arrendatario, con el beneplácito del arrendador, hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado, por cualquier otro hecho igualmente inequívoco, su intención de perseverar en el arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes; pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, salvo lo dispuesto en la Ley de Inquilinato, y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes, en los predios rústicos; sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.
Art. 1898.- Renovado el arriendo, las fianzas y las prendas o hipotecas constituidas por terceros no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.
Art. 1899.- Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado. Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario, sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 808, inciso segundo.
Art. 1900.- Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición resolutoria, no habrá lugar a indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, estará obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que éste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
Art. 1901.- En el caso de expropiación por causa de utilidad pública se observarán las reglas siguientes:
1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes;
2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación expropiadora; y,
3. Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del Art. 1871, inciso tercero.
Art. 1902.- Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, estará obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo.
Art. 1903.- Estarán obligados a respetar el arriendo:
1. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
2. Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios; y,
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha hecho por escritura pública, inscrita en el libro correspondiente del Registrador de la Propiedad antes de la inscripción hipotecaria.El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.
Art. 1904.- Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los artículos precedentes deban resarcírsele, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre, o cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas.
Art. 1905.- El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la cláusula de nulidad de la enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminación natural.
Art. 1906.- Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el Art. 1903.
Art. 1907.- Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce; y el arrendatario tendrá entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el Art. 1866.
Art. 1908.- El arrendador no podrá en caso alguno, a menos de estipulación contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí.
Art. 1909.- La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador. No siendo así, el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento, y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas generales.
Art. 1910.- Los arrendamientos hechos por tutores o curadores o por el padre o la madre como administradores de los bienes del hijo, se sujetarán, relativamente a su duración después de terminadas la tutela o curaduría o la administración paternal, a lo dispuesto en el Art. 432.